主题：收益与风险并存 商业地产需注意

   俗话说“一铺养三代”，商业地产一直以其生活便利，产品多样等特点备受关注。

商业地产，可以说是收益与风险并存，那么如何才能让收益最大化？如何能将的风险降到最低？商业地产首先要注意哪些事项？我们一起来看看。

购买前

确定是关键

率(ROI)=年利润或年均利润/总额×100%。

   就是为了回报，据业内人士分析，目前年平均高于7%的商业可以考虑；如是资金投入比较大的项目，年平均高于5%的商业也可以考虑。

商铺绝不能盲目追求位置，有的商铺售价过高，租金根本不足以支撑。如果小客户以高价购买了商铺，必然要求高租金，这就给经营造成了巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节。过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断的假象，使原本就不够理性的者越发头脑发热。

者应量力而行，充分评估未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，收益率越低，资金风险也越高，将影响商铺的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况。商铺价值提升是一个动态过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

购买时

考虑5个重要问题

考虑商铺的形态。一般来说，地段、交通对社区商铺经营的影响较小，但与大型商场却紧密相关。客户确定购买商铺的形态后，就要潜心分析这方面的情况，不要什么都一把抓。

考虑商铺的经营项目。经营项目不同，所属业态自然不同。业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态成规模，则客户的收益也会成比例提高。

考虑相关政策。如道路的改善，如旧区改造等。经营商铺是长线，对政策的依赖性强。客户必须对所购商铺未来的处境有深入了解，以保证商铺价值的提升。

考虑商铺所在地的商业成熟度。两种地带的商铺都有各自的价值和风险，需引起足够重视。

考虑商铺的后期经营管理。如果经营管理不善，就意味着的失败，所以要提前考察好商管的运营实力。

签合同

弄清商家承诺很必要

一要注意公用分摊面积。对购买者来说，商铺的物业单价高于住宅，为了防止出现物业面积分摊不均的问题，只有事先约定严密详尽，出现问题时才能顺利维权。

二要注意返租承诺。返租是开发商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交由其经营出租，业主可获得固定的返租回报。表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实上并非如此。如出现开发商未能按时交房，也没支付返租回报的情况，者会因未将物业交付给开发商，双方签订的返租协议不生效，而不受法律保护。

   另外，还有相当多开发商采取非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定，对此者更得注意。