主题：房地产项目盈利高低的关键点：容积率最佳优化方法

谁动了我的面积

——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式

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容积率问题—

—开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单

因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局

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实际上应该怎么理解容积率？

先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理

现象一：我的叠加怎么没有了？

当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了：

• 市场上难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？

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• 开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？

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• 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？

现象二：

当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：

• 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？

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• 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？

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• 为什么没有做出想要的产品？

市场成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2：

• 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？

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• 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？高点容

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• 积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好

某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：

• 为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？

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• 销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？

容积率的确定模型—

—结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定

利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标；

企业自身资源状况和资金状况是限定条件；

企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。

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